La Regione adotta il “Modello Toscana” per regolare gli affitti brevi
La Puglia ha ufficialmente aperto il cantiere normativo per la regolamentazione delle locazioni brevi. Con un disegno di legge composto da 9 articoli, la Giunta regionale (guidata da Antonio Decaro) punta a introdurre un modello di governance ispirato alla recente esperienza della Toscana.
In Italia, altre due regioni, Emilia-Romagna e Toscana, hanno già tentato di normare quello che l’ex ministra del Turismo, Daniela Santanchè, ha più volte definito il “far-west” delle locazioni brevi.
Inizialmente tali norme erano state impugnate dal Governo per eccesso di competenza; tuttavia, con la sentenza n. 186 del 2025, la Corte costituzionale ha valutato positivamente la legge regionale toscana n. 61/2024.
Forte di questo precedente, la Puglia si appresta ora a recepirne i principi cardine nel tentativo di riequilibrare il rapporto tra ospitalità turistica e vita quotidiana dei residenti.
L’argomento è estremamente delicato perché vede molte parti in gioco, con interessi tra loro contrapposti. Prima di analizzare i dettagli tecnici della legge, esploreremo il contesto pugliese le diverse prospettive in gioco attraverso dati e dinamiche di mercato.
Il contesto: un decennio di crescita senza precedenti
Oggi il turismo in Puglia è uno dei più importanti settori e contribuisce al 9,5% del PIL regionale. La crescita esponenziale del turismo in Puglia nell’ultimo decennio è il risultato di una convergenza di più fattori:
A fine 2025 in Puglia si contano 44.883 immobili destinati alla locazione turistica.
DMS Regione Puglia
È importante sottolineare che la distribuzione geografica degli Airbnb non è uniforme su tutto il territorio regionale. Come chiaramente evidenziato da questa immagine, gli Airbnb in Puglia si concentrano maggiormente nell’area della “Costa dei Trulli e Valle d’Itria” e sulle coste salentine.
I punti di vista degli stakeholder
1) La prospettiva dei proprietari
Oltre a favorire il settore turistico nel suo insieme, le locazioni brevi hanno permesso a tutti coloro che disponevano di una seconda casa, generalmente ricevuta in eredità, di mettere a reddito quell’immobile, privilegiando l’opzione delle locazioni brevi rispetto a quelli a lungo termine non solo per una profittabilità nettamente maggiore, ma anche per maggiori tutele rispetto ai casi di morosità o sfratto, che in Italia richiedono lunghe e complesse procedure legali.
La formula delle locazioni brevi ha quindi permesso a molte famiglie di ristrutturare e aprire immobili prima inutilizzati, lasciando loro la flessibilità di disporne per scopi personali in qualsiasi momento, di curare lo stato degli immobili, mantenendoli puliti e accoglienti, e al contempo trarne un beneficio economico che, in tempi di disoccupazione diffusa e inflazione, contribuisce a sostenere il reddito familiare, per mantenere i figli all’università, per pagare il mutuo sulla prima casa, e così via.
2) Il settore alberghiero
Il comparto alberghiero ha sempre manifestato forti riserve verso l’espansione incontrollata degli affitti brevi, denunciando disparità normative su adempimenti fiscali, amministrativi e di sicurezza: mentre gli hotel sono soggetti a rigidi protocolli (dalla prevenzione incendi alla conformità urbanistica, fino ai costi del personale), le locazioni brevi hanno goduto a lungo di un regime semplificato, alimentando la percezione di una “concorrenza sleale”.
È innegabile che la capillarità delle decine di migliaia di alloggi privati abbia causato un’importante erosione delle quote di mercato delle strutture tradizionali, intercettando segmenti di domanda che in passato non avevano alternative.
Tuttavia, è fondamentale evitare generalizzazioni: se da un lato persiste una zona d’ombra legata all’abusivismo, dall’altro migliaia di host hanno elevato l’ospitalità extra-alberghiera a livelli di eccellenza, contribuendo in modo professionale alla valorizzazione del territorio.
L’ascesa di Airbnb ha sfumato i confini tradizionali tra il mercato degli affitti residenziali e il settore della ricettività turistica.
3) La crisi abitativa
Giovani famiglie che non hanno la fortuna di avere case di proprietà, lavoratori pendolari e tutti coloro che cercano case in affitto per lunghi periodi sono in difficoltà, soprattutto nei comuni ad alta densità turistica.
Il meccanismo è puramente economico: l’offerta abitativa è rigida, se diminuisce (perché le locazioni brevi sottraggono immobili al mercato degli affitti a lungo termine), i canoni di affitto salgono. E così i residenti sono costretti a pagare affitti più alti, e chi non può permetterselo è costretto a cercare casa altrove, nelle aree più periferiche, lontane dai servizi.
4) Lo spopolamento dei centri storici
Il rischio di spopolamento dei centri storici è concreto ed è un fenomeno globale, ma le cause non sempre sono legate al turismo. Molti centri storici hanno sofferto per decenni di carenze strutturali.
Prendiamo ad esempio Locorotondo. Lo svuotamento del centro storico è iniziato ben prima dell’avvento del turismo. Le caratteristiche strutturali delle cummerse (abitazioni tipiche che si sviluppano su più piani con scale ripide e senza ascensori, distanti dai parcheggi e dai servizi essenziali) avevano già spinto molti residenti, specialmente anziani, a trasferirsi in abitazioni più comode, fuori dal centro storico. Solo dopo il 2010, grazie alla trasformazione di alcune case in albergo diffuso, il centro è tornato a nuova vita.
In questo caso specifico, il turismo non ha espulso i residenti, ma ha agito come catalizzatore di rigenerazione, salvando un patrimonio architettonico che rischiava l’abbandono totale.
Questo non è un caso isolato. In molti casi, la diffusione delle locazioni turistiche ha favorito il recupero di alloggi in disuso, contribuendo alla valorizzazione del patrimonio immobiliare locale di pregio, come trulli e masserie, elementi identitari dell’architettura e della cultura del territorio.
Altro discorso, questo sì imputabile al turismo, è la perdita di identità dei luoghi, la mercificazione della cultura e il venir meno di quell’autenticità che, paradossalmente, costituisce uno degli elementi di maggiore attrattività per i turisti stessi.
La proposta di legge regionale
La sfida è, quindi, trovare un punto di equilibrio, che riesca a coniugare la tutela della proprietà privata, l’accoglienza turistica, e al contempo la vivibilità urbana e la valorizzazione del patrimonio edilizio.
La Regione Puglia ha avuto il coraggio di accogliere questa sfida, per niente semplice, e lo ha fatto con un disegno di legge che ruota attorno a un principio cardine che non è un divieto “ideologico”, ma il passaggio da una crescita spontanea e disordinata a una regolamentazione guidata dai dati e dalle esigenze specifiche di ogni territorio.
L’Articolo 2: La leva urbanistica in mano ai Sindaci
Il cuore della norma risiede nel potere conferito ai Comuni capoluogo e a quelli ad alta densità turistica. La legge prevede che siano i Sindaci, attraverso propri regolamenti, a individuare zone (come i centri storici) in cui l’attività di locazione turistica potrà essere limitata o contingentata.
Ma la “stretta” non potrà essere arbitraria. Per limitare l’attività in una determinata area, i Comuni dovranno basarsi su parametri oggettivi e misurabili, tra cui:
L’approvazione di questa legge segnerebbe un cambio di paradigma per la Puglia.
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Nei prossimi articoli analizzeremo nel dettaglio l’impatto di queste norme sui comuni pugliesi e monitoreremo l’iter legislativo in Consiglio Regionale.
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