Airbnb e il futuro delle nostre città: tra opportunità economica e “diritto all’abitare”

La regolamentazione Airbnb è oggi al centro del dibattito globale sullo sviluppo urbano. Da New York a Barcellona, fino ai borghi della nostra Puglia, ci stiamo ponendo tutti la stessa domanda: come possiamo accogliere i turisti senza cacciare i residenti?

In questo articolo, sintetizzo i risultati dei miei recenti studi pubblicati sulla rivista Urbanistica Informazioni (n. 322) e su Terrae (n. 61).

Dallo “sharing” al business: cos’è cambiato?

Airbnb è nato nel 2007 a San Francisco dall’idea di due amici che, per riuscire a pagare l’affitto, decisero di mettere dei materassini gonfiabili nel proprio soggiorno e ospitare dei viaggiatori. Oggi quella realtà è profondamente cambiata: siamo passati dalla “condivisione” a una vera e propria industria immobiliare.

Questo ha generato quello che gli esperti chiamano “Sprawl Turistico” (ovvero dispersione turistica). Non sono più solo i centri storici a essere saturi; il turismo si sta allargando ovunque: nelle periferie e nelle campagne. Se da un lato questo porta ricchezza, dall’altro produce effetti collaterali importanti:

• Affitti alle stelle: gli appartamenti per le famiglie spariscono, sostituiti dalle case vacanza.
• Città “museo”: i residenti se ne vanno e i quartieri perdono la loro anima (meno calzolai, più negozi di snack).
• Pressione sui servizi: più rifiuti da gestire, più traffico e un maggiore consumo di acqua in zone che non erano nate per accogliere grandi flussi di persone.

In Puglia, questo fenomeno è evidentissimo nella trasformazione delle masserie. Edifici storicamente nati per l’allevamento e l’agricoltura oggi diventano resort di lusso, con piscine ornamentali al posto dei campi coltivati. Se da un lato recuperiamo il patrimonio architettonico, dall’altro perdiamo la funzione agricola del territorio e ne stravolgiamo il paesaggio. Lo spazio turistico e lo spazio vitale si fondono, creando tensioni e sovraccarichi infrastrutturali in aree non progettate per ritmi così intensi.

Il rischio della “Città a breve termine”: il monito di Venezia

Il rischio estremo di questo processo è quello di diventare come Venezia. Come analizzato da diversi studiosi, Venezia è oggi il simbolo della “città a breve termine”: un luogo modellato sui bisogni dei turisti anziché su quelli dei cittadini.

Il sociologo Marco D’Eramo lo spiega con un esempio perfetto: 

“Se il residente ha bisogno di un calzolaio e il turista ha fame di uno snack, e il turista è disposto a spendere di più, il calzolaio chiuderà per far posto a un fast food.” 

Le città cessano di essere luoghi di vita e produzione per diventare scenografie. La soglia critica viene superata quando i residenti non usano più servizi pensati per loro, ma sono costretti a utilizzare (e pagare) servizi pensati esclusivamente per i turisti.

Strategie globali per la regolamentazione Airbnb

Non esiste una “bacchetta magica”, ma analizzando le esperienze internazionali (Nieuwland & Van Melik, 2020) possiamo dividere le soluzioni in tre grandi categorie:

• Regole Quantitative: consistono nel fissare limiti al numero di case affittate, ai giorni totali di locazione in un anno o al numero di ospiti. Ad esempio, Amsterdam vieta del tutto le locazioni turistiche nel centro storico; altrove, si può affittare per un massimo di 60 giorni l’anno e a non più di 4 persone. Parigi e Berlino hanno fissato tetti massimi (rispettivamente 120 e 90 giorni l’anno) per le seconde case.
• Regole Spaziali: impedire nuove licenze in determinati quartieri. Barcellona è la città più severa: dal 2014 non rilascia più nuove licenze e il sindaco ha annunciato l’obiettivo di eliminare del tutto gli affitti brevi entro il 2029 per restituire le case ai residenti.
• Regole Qualitative: introdurre obblighi di sicurezza e igiene o licenze professionali che possono essere ottenute solo a determinate condizioni.

Un caso interessante è il Portogallo, che dal 2023 ha introdotto l’Ombudsman: un mediatore indipendente che interviene per risolvere i conflitti tra residenti e turisti, cercando di evitare che ogni lite condominiale finisca in tribunale.

Il Modello “Un Host, Una Casa”

Negli Stati Uniti e a Dublino è stata testata una regola semplice ma potente: “One Host, One Home”. L’idea è che ogni proprietario possa pubblicare un unico annuncio su Airbnb. Questo serve a colpire i grandi investitori commerciali che gestiscono decine di appartamenti, proteggendo invece chi affitta davvero la propria casa per “arrotondare” lo stipendio.

Studi recenti hanno dimostrato che questa regola può far calare i prezzi degli affitti a lungo termine del 3%, restituendo un po’ di respiro alle famiglie locali.

Tasse e dati: il modello dei Paesi Nordici

Funziona colpire il portafoglio degli host? I dati ci dicono di sì, ma con risultati differenti. In Danimarca, dopo un accordo di condivisione dei dati tra Airbnb e il fisco, il numero di host è calato del 14%. In Norvegia, invece, la stessa misura non ha scoraggiato l’attività.

Questo ci insegna che non esiste una soluzione universale: ogni territorio reagisce in modo diverso in base alla propria economia e cultura.

E in Italia? Il “Modello Toscana” e la sfida per la Puglia

In Italia, la strada della regolamentazione degli affitti brevi è tracciata dal modello Toscana, che ha ispirato anche la Regione Puglia. È un modello intelligente perché non impone una regola uguale per tutti dall’alto, ma dà ai Sindaci gli strumenti per agire.

In questo modo, un borgo dell’entroterra che ha ancora bisogno di farsi conoscere potrà avere regole diverse rispetto a città come Ostuni o Alberobello, che sono ormai sature. Spetta alla politica locale usare questi strumenti per evitare che le nostre città diventino semplici “scenografie” per i selfie dei turisti. (Per approfondire il disegno di legge in Puglia leggi il nostro articolo sulle locazioni brevi in Puglia)

Perché la regolamentazione è una sfida politica complessa?

• Giuridicamente: si scontra con il diritto di proprietà e la libertà d’impresa.
• Economicamente: il turismo porta indubbi benefici a ristoranti, bar e negozi.
• Politicamente: ci sono forti pressioni da gruppi di interesse contrapposti.

Tuttavia, noi di Destinalytics sosteniamo che quando gli interessi entrano in conflitto, la priorità deve tornare ai bisogni abitativi dei residenti.

Conclusioni: Per un turismo che non distrugga ciò che vende

La verità è che una città che funziona per chi ci vive è anche una città più attraente per chi la visita. Se trasformiamo i nostri centri storici in parchi a tema, distruggiamo proprio ciò che il turista cerca: l’autenticità. Garantire il diritto all’abitare non significa essere contro il turismo, ma assicurarsi che le nostre città rimangano luoghi vivi, inclusivi e sostenibili per tutti.

Cosa ne pensi? Il tuo quartiere sta cambiando pelle a causa degli affitti brevi? Scrivilo nei commenti.

Il futuro delle città si costruisce con dati e strategia.
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Per approfondire le strategie di gestione dei flussi turistici e come le destinazioni europee stanno affrontando lovertourism, leggi il nostro approfondimento su lovertourism e le 3 strategie per gestirlo.